Trước khi tiến hành đặt cọc mua đất, việc chuẩn bị và kiểm tra các thông tin liên quan là việc làm rất cần thiết. Một trong số đó phải kể đến hợp đồng đặt cọc mua đất. Trong hợp đồng cần những gì, bạn cần lưu ý gì khi làm hợp đồng cũng như tiến hành đặt cọc mua đất? Kế Toán Việt Hưng sẽ giúp bạn tổng hợp những thông tin quan trọng trong bài viết dưới đây. Cùng tìm hiểu nhé!
Hợp đồng đặt cọc mua đất cũng là 1 giao dịch dân sự, văn bản này thể hiện sự thỏa thuận của 2 bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, vì vậy để HĐ này có giá trị pháp lý cũng cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Hình thức: HĐ đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Chỉ cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên thì HĐ đặt cọc đã hoàn toàn phát sinh hiệu lực, điều này sẽ giúp cho bên đặt cọc cũng như bên nhận đặt cọc có thể đảm bảo được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp. Mục đích của hợp đồng đặt cọc mua đất này là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó
Xem thêm: Cách gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào quy định về hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, chỉ quy định việc công chứng HĐ chuyển nhượng, tặng hoặc cho quyền sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp và rủi ro không mong muốn thì các bên nên công chứng, chứng thực hoặc có người làm chứng.
Phải có chữ “đặt cọc” nếu không sẽ không thể phạt cọc
Theo quy định ở khoản 2 Điều 328 trong Bộ luật Dân sự năm 2015, khi 1 trong các bên từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ phải chịu phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
Nếu bên dự định mua đất giao tiền cho bên có đất, tuy nhiên, chỉ có giấy biên nhận tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc nhưng nếu trong giấy biên nhận đó không ghi là đặt cọc thì không bị phạt cọc.
Trường hợp giấy biên nhận tiền nhưng không chứa từ nào là đặt cọc thì nghĩa vụ của 2 bên nếu vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa 1 khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì đây được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất tiền trả trước là 1 khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nếu các bên không chuyển nhượng đất thì tiền trả trước đó được xử lý như sau:
– Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận tiền không đồng ý giao kết, thực hiện HĐ thì chỉ cần trả lại khoản tiền trả trước và không phải chịu phạt cọc, trừ khi các bên đã có thỏa thuận khác.
Vì vậy, bạn cần lưu ý vấn đề này vì nhiều trường hợp thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng do không có thỏa thuận đặt cọc thì sẽ không xử lý được thoả đáng.
Mức phạt tiền cọc nếu không mua/không bán đất
Mức phạt cọc mua đất đã quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, mức phạt đặt cọc được quy định như sau:
– Nếu bên đặt tiền cọc không đồng ý với việc giao kết, thực hiện HĐ thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
– Nếu bên nhận đặt tiền cọc không đồng ý việc giao kết, thực hiện HĐ thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác: không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hoặc cao hơn tiền đặt cọc thì cần thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung các bên thỏa thuận không trái luật và đạo đức xã hội.
Ngoài ra, khoản tiền cọc này cũng có thể là miếng mồi để bên bán đất lừa đảo bên mua. Vì thế, bạn có thể gặp phải các trường hợp sau nếu không rõ ràng trong việc làm hợp đồng đặt cọc mua đất:
+ Gây khó dễ sau khi nhận tiền cọc
+ Môi giới lừa tiền cọc
+ Rắc rối tiền đặt cọc vì quan hệ hôn nhân của chủ nhà
+ Chỉ có 1 mảnh đất nhưng nhận cọc của nhiều người
+ Lừa cọc từ mảnh đất có vướng mắc pháp lý
+ Rủi ro cọc chồng cọc
Nên đặt cọc số tiền là bao nhiêu?
Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định liên quan đến mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên giao dịch được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, để hạn chế các rủi ro thì các bên giao dịch có thể thỏa thuận mức đặt cọc dưới 30% giá trị của HĐ chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc HĐ mua bán đối với nhà.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất 2021
Nội dung của HĐ không vi phạm điều cấm: các nội dung trong hợp đồng đặt cọc mua đất thường bao gồm:
– Tài sản đặt cọc
– Thời hạn đặt cọc cho việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất
– Mục đích đặt cọc: để thực hiện HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐ liên quan đến việc chuyển nhượng đó
– Xử lý tiền đặt cọc khi thực hiện HĐ chính: ví dụ: khoản tiền đã đặt cọc sẽ được trừ cho việc thanh toán tiền nhận chuyển nhượng hoặc trả lại cho bên đặt cọc khi các bên ký kết HĐ chuyển nhượng đất…
– Trách nhiệm khi vi phạm HĐ đặt cọc (ví dụ: nếu bên đặt cọc không đồng ý việc giao kết, thực hiện HĐ thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.)
– Phương thức giải quyết tranh chấp…
Là một loại văn bản quan trọng, do đó, hợp đồng đặt cọc mua đất này cần được làm một cách cẩn thận hết mức có thể, nhằm đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Bài viết trên đây chính là tài liệu quan trọng để bạn có thể làm hợp đồng này một cách chỉn chu nhất đó. Đừng để bị ảnh hưởng quyền lợi của chính mình khi thực hiện giao dịch mua đất hoặc bất cứ giao dịch nào đó khác.
Hi vọng các thông tin được chia sẻ trên đây đã giúp bạn hiểu hơn về việc làm hợp đồng đặt cọc mua đất. Mọi thắc mắc liên quan đến các nghiệp vụ kế toán, mời bạn để lại câu hỏi tại phần bình luận của bài viết, hoặc liên hệ với chúng tôi qua hotline, fanpage để được hỗ trợ nhiệt tình nhất. Chúc bạn luôn hoàn thành tốt các nhiệm vụ được giao trong quá trình làm việc tại doanh nghiệp.