Thuế trước bạ vốn là khoản lệ phí được áp dụng cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng… 1 tài sản trước khi đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, tùy theo thời điểm hoặc theo Thông tư của Bộ Tài chính ban hành, mà phí đóng và cách tính thuế trước bạ sẽ khác nhau. Xem ngay nội dung bài viết hôm hay của Kế Toán Việt Hưng để rõ hơn về định nghĩa thuế trước bạ, mức thuế và giá tính thuế trước bạ theo Thông tư 13/2022/TT–BTC.
Khi nào cần đóng thuế trước bạ?
Thuế trước bạ hay còn được hiểu một cách đơn giản nhất, hay được sử dụng nhất đó chính là Lệ phí trước bạ. Đây là cụm từ mà khi chúng ta đi mua bất kì tài sản nào cũng thường rất dễ bắt gặp.
Thuế trước bạ chính là một khoản tiền của tổ chức hay cá nhân nào đó có tài sản là đối tượng nằm trong các danh mục phải nộp Thuế khi muốn đăng kí quyền để sở hữu tài sản đó với các Cơ quan chức năng với mức Thuế đã được ấn định rõ ràng, trừ những trường hợp theo quy định của Pháp luật nước ta được miễn nộp phí Thuế trước bạ.
Ví dụ 1: Khi Doanh nghiệp ANJ mua một mảnh đất (mảnh đất này là đất nông nghiệp dùng để trồng trọt), tại Tỉnh lộ 10 – Huyện Phú Vang – Tỉnh Thừa Thiên Huế, Doanh Nghiệp ANJ này phải chịu là 0,5% Theo Điều 7 Nghị định 145/2011/NĐ–CP ban hành.
Ví dụ 2: Anh BNT mua một chiếc ô tô được chuyển nhượng từ anh TNK sở hữu riêng cho cá nhân, mua tại Thành Phố Đà Nẵng. Anh BNT bắt buộc phải nộp Thuế trước bạ cho Cơ quan Thuế là 2% (Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ–CP và Điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ–CP).
Đối tượng nào phải nộp Thuế trước bạ?
Theo quy định của Bộ Tài Chính ở Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ–CP ban hành các đối tượng trong danh mục dưới đây sẽ phải chịu Thuế trước bạ bao gồm:
– Thứ 1: Nhà – đất; Nhà (Nhà chính là phần nhà được dùng để ở hay làm việc, sử dụng vào các mục đích khác), còn đất (Các phần đất phi nông nghiệp; đất nhà ở thuộc quyền sử dụng hay là quản lí của các tổ chức, cá nhân, hay hộ gia đình, phần đất nông nghiệp theo quy định của luật Đất đai, điểm lưu ý ở các phần đất này sẽ vẫn phải nộp Thuế trước bạ không phân biệt là phần đất đó đã xây dựng công trình hay là chưa xây dựng).
Ví dụ: Anh BHT đã mua một phần đất để ở tại đường Hai Bà Trưng – Thành phố Đà Nẵng (hạng mục này vẫn chưa được thi công xây dựng) thì Anh BHT sẽ phải nộp Thuế trước bạ cho Cơ quan Thuế.
– Thứ 2: Các loại súng như súng dùng trong thi đấu thể thao và tập luyện, các loại súng săn cũng nằm trong danh mục phải chịu Thuế trước bạ là 2%.
– Thứ 3: Chính là các loại phương tiện Tàu thủy (sẽ bao gồm tất cả sà lan, ca nô, tàu đẩy hay là tàu kéo).
– Thứ 4: Tất cả Thuyền nằm trong loại theo quy định của Cơ quan quản lí Nhà nước, phải kể đến cả du thuyền cũng phải chịu Thuế trước bạ.
– Thứ 5: Đó là hạng mục Tàu bay.
– Thứ 6: Các loại xe mô tô hai – ba bánh, xe gắn máy đều bắt buộc phải gắn biển số và đăng kí Thuế trước bạ ô tô theo Quy định của Cơ quan Pháp luật Nhà nước.
– Thứ 7: Các hạng mục ô tô bao gồm cả rơ mooc, sơ mi rơ moóc… đều phải gắn biển số và đăng kí với cơ quan Nhà nước.
– Thứ 8: Khung, vỏ tổng thành máy của những tài sản bắt buộc phải chịu Thuế trước bạ nếu ở các điều khoản 3, 4, 5, 6, 7 được Cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp giấy Chứng nhận về quyền sở hữu hay quyền sử dụng.
Giá tính thuế trước bạ mới theo Thông tư 13
Trên đây là các đối tượng phải chịu nộp thuế trước bạ theo quy định của Bộ tài chính nước ta theo thông tư cũ. Chúng ta sẽ tìm hiểu về giá tính thuế trước bạ mới theo thông tư 13/2022/TT–BTC của Bộ Tài Chính sửa đổi vào ngày 28/02/2022 quy định một số điều tại Nghị định 10/2022/NĐ–CP về Thuế trước bạ nổi bật (Thuế trước bạ chính là Lệ phí trước bạ hay được người dân ta thường sử dụng).
– Điểm mới 1: Căn cứ vào Điểm b, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 13/2022/TT–BTC quy định về giá tính thuế trước bạ chính là các nhà chung cư. Thuế trước bạ ở đây sẽ là giá trị mua bán nhà (Không bao gồm các kinh phí phát sinh về bảo trì phần sở hữu chung các dãy nhà chung cư).
Ví dụ: Anh BXA mua một căn hộ 506 tại tầng 5 tòa chung cư Phú Mỹ An với tổng giá trị 950 triệu/căn + thêm 10 triệu tiền bảo dưỡng, sửa chữa chung cư = 960 triệu đồng. Thì thuế trước bạ của Căn hộ mà Anh BXA mua sẽ chịu 0,5% trên tổng giá trị căn hộ và giá thuế này sẽ được tính ở tổng giá trị căn hộ đó, không tính tổng giá trị được phát sinh thêm các chi phí xây sửa, bảo trì của tầng khu chung cư đó)
Trong trường hợp, khi chúng ta mua bán nhà và trên tổng hóa đơn về việc mua bán nhà đó không ghi rõ các kinh phí về bảo trì nhà chung cư phần sở hữu chúng mà ghi gộp vào giá tị tổng nhà luôn, thì giá tính thuế trước bạ sẽ là tổng giá trị ghi trên hóa đơn về việc mua bán nhà đó, hợp đồng về mua bán nhà.
Ví dụ: Anh LKN đã kí kết hợp đồng mua bán nhà, căn hộ 708 tầng 7 với Khu chung cư DK: tổng giá trị hóa đơn trong hợp đồng mua bán nhà là 820 triệu đồng/căn (không tách riêng rõ về các phần phí phát sinh bảo dưỡng hay là sữa chửa căn hộ, chung cư đó) thì Anh LKN bắt buộc phải chịu mức thuế trước bạ đúng với tổng giá trị ghi rõ trên hóa đơn hợp đồng.
Điểm mới này chính là một trong những quy định mới nhất theo Thông tư 13/2022/TT–BTC ban hành mà Thông tư 301/2016/TT–BTC và Thông tư 20/2019/TT–BTC ban hành trước đây đã không có nêu lên rõ như vậy. Quy định mới theo Thông tư 13 này không có gì là quá khó hiểu, thật sự mà nói nó rất là dễ hiểu, bởi vì giá tính thuế trước bạ chính là giá trị mà tài sản đó chịu thuế trước bạ, thuế này sẽ không tính các chi phí đi kèm với giá trị của tài sản.
Ví dụ cụ thể: Chị HNT đã mua lại căn nhà của anh PTA tại đường Nam Cao – Thành Phố Hồ Chí Minh. Trong hợp đồng mua bán nhà giữa bên A và bên B kí đã có phát sinh thêm các khoản chi phí về sữa chửa thay đổi một số kiến trúc của căn nhà với tổng giá trị căn nhà 1 tỉ 3 + 30 triệu chi phí sửa chữa = 1 tỉ 330 triệu đồng. Vậy trường hợp này Chị HNT sẽ chỉ chi trả Thuế trước bạ cho cơ quan Nhà nước với mức phí đúng với trị giá căn nhà 1 tỉ 3 (không có mức 30 triệu đồng).
– Điểm mới 2: Phải nêu rõ được giá tính trong hợp đồng mua bán (không tách riêng giá trị của nhà và đất).
Trên thực tế, chúng ta thấy rõ việc mua – bán nhà gắn với quyền sử dụng đất hiện đang rất phổ biến thời buổi hiện nay. Nhưng trong đó, vẫn có vấn đề các giá trị nhà hay là đất không được tách thành các mục riêng biệt. Và với các Thông tư cũ về Thuế trước bạ theo quy định Nhà nước ta trước đây cũng không có quy định rõ về việc tính thuế trước bạ cho cả nhà – đất cộng gộp lại nhau.
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
Ví dụ: Theo thông tư cũ thì Anh NKL mua nhà + đất của anh NDS, anh NKL sẽ phải nộp riêng Thuế trước bạ của Nhà và Thuế trước bạ của đất với cách tính như sau
Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ
Tuy nhiên, theo Điểm C, khoản 1, Điều 3 của Thông tư 13 đã sửa đổi lại. Trường hợp mà tổng giá trị của nhà – đất ở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà > tổng giá trị nhà – đất theo bảng danh mục giá do Ủy Ban nhân dân cấp Tỉnh đã ban hành, giá tính thuế trước bạ chính là giá trị tại hợp đồng mua bán hay chuyển quyền.
Trường hợp, tổng giá trị nhà – đất ở hợp đồng mua bán < tổng giá trị nhà – đất theo bảng danh mục giá của Ủy Ban nhân dân ban hành theo quy định, giá tính thuế trước bạ sẽ là giá do chính Ủy Ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành về đất đai, xây dựng của pháp luật đúng thời điểm chúng ta kê khai thuế trước bạ.
Ví dụ: Chị MLK mua một căn nhà của Ông THU với hợp đồng mua bán phần đất và nhà tổng giá trị 2 tỉ 4. Nếu theo thông tư cũ, phải quy ước ra Thuế trước bạ của nhà và Thuế trước bạ của đất riêng. Nhưng nay 2 phần này sẽ gộp chung lại một và được tính theo giá trị của tổng phần nhà – đất cao hơn hay thấp hơn sơ với danh mục trong bảng tổng giá trị nhà – đất của Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành để tính ra Thuế trước bạ người mua cần phải nộp.
– Điểm mới 3: Sửa lại các tiêu chí để xác định các thành viên hộ gia đình lúc chia nhà – đất.
Đối với quy định cũ, tại khoản 16 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT–BTC đã được bổ sung và sửa đổi bởi khoản 4 Điều 1 Thông tư 20/2019/TT–BTC quy định các thành viên trong hộ gia đình bắt buộc phải là người có cùng quan hệ gia đình theo Luât hôn nhân và gia đình hay là cùng sổ hộ khẩu thường trú với người đang đứng tên ở giấy chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng.
Đối với quy định mới tại Điểm a khoản 5 Điều 5 Thông tư 13/2022/TT–BTC ban hành là: Tài sản được cấp trong giấy chứng nhận về quyền sở hữu, hay quyền sử dụng chung của hộ gia đình, các thành viên trong gia đình lúc phân chia tổng tài sản, tài sản tại thời điểm ly hôn phân chia cho vợ – chồng đều được quyết định bởi Tòa án theo quy định chung của Pháp luật cho các thành viên gia đình trong gia đình.
Ví dụ 1: Anh DEY và Chị PTT có chung một mảnh đất với nhau tại đường Thuận Thành, Thành Phố Đà Nẵng nhưng hai vợ – chồng đã li hôn. Nay muốn phân chia tài sản chung về phần đất và nhà này thì quyết định phân chia sẽ tùy thuộc vào quy định của Pháp luật do Tòa án phân xử. Và cả 2 vợ – chồng sẽ được miễn thuế trước bạ đối với trường hợp này theo Thông tư 13 đổi mới.
Ví dụ 2: Ông BVH đã được cấp một giấy chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng đất. Phần đất này đã được ông nộp Thuế trước bạ trước kia. Nay ông phân chia tài sản, chuyển nhượng một phần đất ở trong phần đất ông đang sở hữu cho người co trai là Anh BVD – đất này chính là đất riêng của người con vì người con cũng có chung quyền sử dụng đất, không phải là phần đất cho hay tặng nên vẫn được Miễn Thuế trước bạ theo Thông tư 13/ 2022 quy định.
Trên đây là nội dung về giá tính thuế trước bạ theo Thông tư 13 của BTC ban hành năm 2022 áp dụng cho nhà, đất, tàu, thuyền… Truy cập thêm fanpage để tìm hiểu các nội dung nghiệp vụ kế toán chi tiết!