Cách tính thuế cho thuê nhà | Những cá nhân có thu nhập phát sinh từ việc cho thuê tài sản có nghĩa vụ phải đóng thuế hay không? Đặc biệt là ở Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh thì hình thức cho thuê này rất nhiều. Và hơn nữa, đối tương cho thuê nhà này hầu hết là các bác lớn tuổi, không có kinh nghiệm trong các việc kê khai hay tính thuế cho phần này. Dưới đây, kế toán Việt Hưng chia sẻ rõ hơn về cách tính thuế cho thuê nhà.
1. Cho thuê nhà có phải nộp thuế không?
Theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 9, Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:
“a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.”
Theo quy định trên thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà là đối tượng phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN. Ngoài 2 loại thuế này, hộ kinh doanh (chủ nhà cho thuê) phải đóng thêm thuế môn bài trong trường hợp có doanh thu hàng năm đạt trên mức 100 triệu đồng. Và mức lệ phí môn bài phải nộp sẽ dựa vào số vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh và doanh thu bình quân hàng năm của hộ đó.
2. Cách tính thuế cho thuê nhà xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu
Cách xác định thuế GTGT và TNCN phải nộp tính thuế cho thuê nhà
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản như sau:
“b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.”
Ví dụ:
Ông Nguyễn Văn A ký hợp đồng cho thuê nhà 10 triệu/tháng từ tháng 5/2023 đến hết tháng 4/2025 (2 năm) và thanh toán 1 lần ngay khi ký hợp đồng.
Cách xác định doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Ông Nguyễn Văn A xác định như sau:
– Trong năm 2023, ông A cho thuê nhà 08 tháng (từ tháng 05 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là:
08 tháng x 10 triệu đồng = 80 triệu đồng (< 100 triệu đồng).
Như vậy, trong năm 2023 ông A không phải nộp thuế giá trị gia tăng và cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
– Đến năm 2024, ông A cho thuê nhà đủ 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với tổng doanh thu cho thuê là:
12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng.
Vì Doanh thu trong năm 2024 cao hơn 100 triệu nên Nguyễn Văn A phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà trong năm này.
– Đến năm 2025, ông A cho thuê nhà 04 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 4), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là:
04 tháng x 10 triệu đồng = 40 triệu đồng (< 100 triệu đồng).
Tương tự như năm 2023, ông Nguyễn Văn A không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
Cách xác định thuế môn bài cho thuê nhà
Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC quy định mức lệ phí môn bài từ việc cho thuê nhà được xác định theo doanh thu cho thuê như sau:
Cách tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà
Trong trường hợp tổng doanh thu cho thuê nhà > 100 triệu/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế GTGT và TNCN theo cách tính sau:
Ví dụ 1:
Ông Nguyễn Văn A cho Công ty X thuê nhà với giá 10tr/tháng (chưa VAT), thời gian từ 1/1/2023 đến 31/12/2023. Bên thuê sẽ thanh toán 6 tháng 1 lần và chịu các khoản thuế phát sinh.
Vì trong hợp đồng có quy định điều khoản công ty X là người chịu thuế. Như vậy sau khi tính được số tiền thuế thì công ty X là đơn vị phải đi kê khai và nộp thuế.
Mức doanh thu trong năm 2023 là 120tr (nằm trong mức từ 100tr-300tr/năm).
Như vậy:
Mức thuế môn bài khi cho thuê nhà = 300.000 đồng
Doanh thu tính thuế GTGT = 10.000.000 / 0.9 = 11.111.111
-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 11.111.111 x 6 tháng = 66.666.666 đồng
=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 66.666.666 x 5% = 3.333.333 đồng
=> Tổng số thuế TNCN phải nộp = 66.666.666 x 5% = 3.333.333 đồng
3. Hướng dẫn kê khai thuế tính thuế cho thuê nhà qua mạng
Hiện nay, với công nghệ hiện đại 4.0 thì việc kê khai thuế qua mạng rất phổ biến. Dưới đây là các bước đăng ký tài khoản:
BƯỚC 1: Truy cập vào trang http://canhan.gdt.gov.vn
BƯỚC 2: Vào chức năng “Đăng ký” nhập MST, mã kiểm tra.
BƯỚC 3: Nhấn “Đăng ký” và nhập số điện thoại, Email để cung cấp thông tin đăng ký.
BƯỚC 4: Nhấn “Tiếp tục”. Sau đó hệ thống hiển thị thông tin tài khoản đăng ký theo mẫu 01/ĐK-TĐT Thông tư 110.
BƯỚC 5: Nhấn “Hoàn thành đăng ký”
BƯỚC 6: Người nộp thuế đến cơ quan thuế gần nhất cung cấp mã số thuế cho cán bộ thuế. Người nộp thuế kiểm tra lại thông tin và ký vào bản đăng ký gửi CBT.( đối với trường hợp chưa có mã xác nhận của cơ quan thuế)
XEM THÊM:
Cách tính thuế TNCN đối với hợp đồng thời vụ mới nhất
Tiền lương tháng 13 có được đưa vào chi phí hợp lý và thu thuế TNCN?
4. Cách kê khai thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà
BƯỚC 1: Truy cập đường link trang Thuế điện tử tại thuedientu.gdt.gov.vn
BƯỚC 2: Chọn mục “Cá nhân” hoặc truy cập trực tiếp đường link http://canhan.gdt.gov.vn màn hình hiển thị như bên dưới.
BƯỚC 3: Tiếp tục chọn “Đăng nhập”
Màn hình hiển thị:
BƯỚC 4: Chọn “Khai thuế” => “Khai thuế cho thuê tài sản” => “01/TTS – Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản(TT40/2021)” => “Tiếp tục”
BƯỚC 5: Hiển thị Thông tin tờ khai
BƯỚC 6: Chọn thông tin tờ khai theo hình trên thực hiền điền đầy đủ các mục
Phía dưới chân trang chọn Phụ lục bao gồm có:
BƯỚC 7: Hoàn thành tính thuế cho thuê nhà và các bước kê khai thuế qua mạng
Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào về nghiệp vụ kế toán cần tháo gỡ MỜI BẠN THAM GIA group FB CỘNG ĐỒNG LÀM KẾ TOÁN để giải đáp NGAY LẬP TỨC bởi đội ngũ kế toán trưởng tại: https://www.facebook.com/groups/congdonglamketoan
Như vậy việc kê khai thuế qua mạng cho cá nhân thuê nhà đã được hoàn thành. Hãy cùng kế toán Việt Hưng tìm hiểu thêm về những vấn đề khác tại đây nhé!
