Giá vốn công ty bất động sản – là một trong những yếu tố tương đối quan trọng đối với hoạt động kinh doanh của công ty. Đây là cơ sở để các doanh nghiệp có thể định giá sản phẩm bất động sản của mình cũng như phản ánh giá trị bất động sản tại thời điểm hoàn thành. Giá vốn cũng là cơ sở để tính lợi nhuận giúp phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty một cách chính xác nhất. Cùng Trung tâm Kế Toán Việt Hưng tham khảo nhé!
1. Tìm hiểu về tài khoản và giá vốn công ty bất động sản
Tài khoản 632 – Giá vốn công ty bất động sản dùng để phản ánh trị giá vốn của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ, bất động sản đầu tư và phản ánh các chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư như: Chi phí khấu hao; chi phí sửa chữa; chi phí nghiệp vụ cho thuê BĐS đầu tư theo phương thức cho thuê hoạt động (nếu phát sinh ít); chi phí nhượng bán, thanh lý BĐS đầu tư…
Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
Thông thường, ở các công ty bất động sản sẽ sử dụng kế toán hàng tồn kho theo phương pháp kê khai thường xuyên.
BÊN NỢ | BÊN CÓ |
– Trị giá vốn của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã bán trong kỳ. – Chi phí nguyên liệu, vật liệu, chi phí nhân công vượt trên mức bình thường và chi phí sản xuất chung cố định không phân bổ được tính vào giá vốn hàng bán trong kỳ; – Các khoản hao hụt, mất mát của hàng tồn kho sau khi trừ phần bồi thường do trách nhiệm cá nhân gây ra; – Chi phí xây dựng, tự chế TSCĐ vượt trên mức bình thường không được tính vào nguyên giá TSCĐ hữu hình tự xây dựng, tự chế hoàn thành; – Số trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho (chênh lệch giữa số dự phòng giảm giá hàng tồn kho phải lập năm nay lớn hơn số dự phòng đã lập năm trước chưa sử dụng hết). – Đối với hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư, phản ánh: – Số khấu hao BĐS đầu tư dùng để cho thuê hoạt động trích trong kỳ; – Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư; – Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư trong kỳ; – Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý trong kỳ; – Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ; – Chi phí trích trước đối với hàng hóa bất động sản được xác định là đã bán. | – Kết chuyển giá vốn của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã bán trong kỳ sang tài khoản 911 “Xác định kết quả kinh doanh”; – Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh; – Khoản hoàn nhập dự phòng giảm giá hàng tồn kho cuối năm tài chính (chênh lệch giữa số dự phòng phải lập năm nay nhỏ hơn số đã lập năm trước); – Trị giá hàng bán bị trả lại nhập kho; – Khoản hoàn nhập chi phí trích trước đối với hàng hóa bất động sản được xác định là đã bán (chênh lệch giữa số chi phí trích trước còn lại cao hơn chi phí thực tế phát sinh). – Khoản chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán nhận được sau khi hàng mua đã tiêu thụ. – Các khoản thuế nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường đã tính vào giá trị hàng mua, nếu khi xuất bán hàng hóa mà các khoản thuế đó được hoàn lại. |
Tài khoản 632 không có số dư cuối kỳ | |
3. Một số các khoản chi phí thường gặp trong kế toán giá vốn công ty bất động sản
(1) Chi phí đất: Tiền sử dụng đất là khoản tiền Nhà nước thu về quyền sử dụng đất, một tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng một lần khi được giao đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế quản lý mảnh đất thực hiện dự án. Tiền sử dụng đất được tính vào giá thành thành phẩm bất động sản để tính vào giá bán cho khách hàng.
Sau khi bàn giao khách hàng (chủ nhà) sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (Sổ hồng). Thông thường bất động sản để ở có thời hạn sử dụng đất lâu dài (vĩnh viễn), riêng loại hình căn hộ văn phòng (Officetel) có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm.
(2) Chi phí xây dựng dự án bất động sản: chi phí thẩm định, xin phê duyệt dự án, tư vấn giám sát, quản lý dự án, tư vấn đấu thầu, thiết kế, thi công móng cọc, thi công kết cấu, thi công điện nước MEPF, cung cấp lắp đặt vật tư máy móc, trang trí nội thất kiểm toán quyết toán…
(3) Chi phí lãi vay vốn hóa vào giá trị công trình: Việc xây dựng dự án bất động sản, ngoài sử dụng vốn điều lệ, tiền thu theo tiến độ hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai từ khách hàng, phần lớn dự án đều sử dụng vốn vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp. Chi phí lãi vay sử dụng riêng cho dự án được phép vốn hóa vào giá thành dự án theo Chuẩn mực kế toán số 16 – Chi phí đi vay thay vì ghi nhận thành chi phí tài chính ngay trong kỳ phát sinh.
(4) Chi phí đầu tư hạ tầng: đối với chủ đầu tư phát triển dự án lớn có nhiều dự án thành phần sẽ phát sinh chi phí xây dựng hạ tầng dùng chung cho nhiều dự án như: thi công đường sá, cầu, vỉa hè, công viên, hồ nước cảnh quan, hệ thống thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống cấp nước, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp ga trung tâm…. Chi phí được ghi nhận và phân bổ hợp lý vào giá thành – giá vốn của từng thành phẩm (căn hộ)
2. Hướng dẫn cách tách tài khoản và giá vốn công ty bất động sản
Giá vốn được tính theo công thức sau:
| Giá vốn hàng bán = Giá trị hàng tồn + Đầu kỳ mua trong kỳ – Giá trị hàng tồn cuối kỳ |
Cách tính giá vốn đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư kinh doanh bất động sản: trường hợp khi kế toán chưa tập hợp được đầy đủ hồ sơ, chứng từ về các khoản chi phí liên quan trực tiếp tới việc đầu tư, xây dựng bất động sản nhưng đã phát sinh doanh thu nhượng bán bất động sản, thì doanh nghiệp đó được phép trích trước một phần chi phí để tạm tính giá vốn hàng bán.
Khi trích trước chi phí để tạm tính giá vốn hàng hóa bất động sản đã bán trong kỳ, kế toán ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 335 – Chi phí phải trả.
Sau đó, khi kế toán tập hợp đầy đủ hồ sơ, chứng từ hoặc khi bất động sản hoàn thành toàn bộ, thì doanh nghiệp cần phải quyết toán số chi phí đã trích trước vào giá vốn hàng bán, kế toán ghi:
Nợ TK 335 – Chi phí phải trả
Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.
Nếu giữa số chi phí đã trích trước cao hơn số chi phí thực tế phát sinh thì phần chênh lệch đó được điều chỉnh giảm giá vốn hàng bán của kỳ thực hiện quyết toán. Kế toán ghi:
Nợ TK 335 – Chi phí phải trả
Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Có TK 632 – Giá vốn hàng bán (phần chênh lệch giữa số chi phí trích trước còn lại cao hơn chi phí thực tế phát sinh)
XEM THÊM:
3. Nguyên tắc khi thực hiện tách tài khoản và giá vốn
Tuy nhiên, không phải khi nào kế toán cũng tùy ý thực hiện việc trích trước chi phí để tạm tính giá vốn bất động sản mà phải tuân thủ theo 3 nguyên tắc sau:
– NGUYÊN TẮC 1: Công ty bất động sản chỉ được trích trước vào giá vốn hàng bán đối với các khoản chi phí đã có trong dự toán đầu tư, xây dựng nhưng chưa có đủ hồ sơ, tài liệu để nghiệm thu khối lượng và phải thuyết minh chi tiết về lý do, nội dung chi phí trích trước cho từng hạng mục công trình trong kỳ.
– NGUYÊN TẮC 2: Công ty bất động sản chỉ được trích trước chi phí để tạm tính giá vốn hàng bán cho phần bất động sản đã hoàn thành, được xác định là đã bán trong kỳ và đủ tiêu chuẩn ghi nhận doanh thu.
– NGUYÊN TẮC 3: Khi chi phí trích trước được tạm tính và số chi phí thực tế phát sinh được ghi nhận vào giá vốn hàng bán phải đảm bảo tương ứng với định mức giá vốn tính theo tổng chi phí dự toán của phần hàng hóa bất động sản được xác định là đã bán (được xác định theo diện tích).
Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào về nghiệp vụ kế toán cần tháo gỡ MỜI BẠN THAM GIA group FB CỘNG ĐỒNG LÀM KẾ TOÁN để giải đáp NGAY LẬP TỨC bởi đội ngũ kế toán trưởng tại: https://www.facebook.com/groups/congdonglamketoan
Bài viết trên đây chúng tôi muốn hướng dẫn cách tách tài khoản và giá vốn cty BĐS để quý bạn đọc tham khảo. Hy vọng rằng, với những chia sẻ này, mọi người sẽ nắm bắt được đầy đủ kiến thức và thực hiện một cách chính xác nhất nhé. Bạn hãy theo dõi thêm các bài viết khác của chúng tôi trên Website nhé!