Công ty bất động sản (BĐS) là mô hình kinh doanh đặc thù tổ hợp có nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau trong một lĩnh vực. Đòi hỏi người làm kế toán cần xác định rõ doanh thu chi tiết trên từng loại dịch vụ để hình thành nên các bút toán chi tiết cho các loại doanh thu dịch vụ cùng Trung tâm Kế Toán Việt Hưng tìm hiểu ngay dưới đây.
Các hoạt động kinh doanh của những công ty thuộc lĩnh vực bất động sản tính đa dạng và đặc thù riêng biệt. Do vậy, nghiệp vụ hạch toán kế toán của các công ty này thường có sự khác biệt so với các loại hình kinh doanh của các công ty khác. Nhìn chung, nghiệp vụ kế toán bất động sản sẽ phải thường xử lý dòng tiền lớn. Dưới đây là các hướng dẫn của chúng tôi về sườn hạch toán kế toán cho công ty bất động sản.
1. Kế toán bất động sản là gì?
Kế toán bất động sản là một chuyên ngành kế toán đặc thù, có liên quan tới các hoạt động quản lý, kinh doanh và đầu tư về lĩnh vực bất động sản. Trong đó, bất động sản là những tài sản có giá trị cao, được sử dụng trong một thời gian dài và mang tính chất phức tạp về thuế, pháp lý và tài chính. Do vậy, kế toán bất động sản luôn đòi hỏi nhân viên kế toán có chuyên môn cao và thường xuyên cập nhật các quy định mới mà nhà nước ban hành.
2. Các hoạt động kinh doanh xuất hiện trong các công ty bất động sản
– Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của các công ty BĐS bao gồm:
– Xây dựng lên các bất động sản rồi bán, ví dụ: xây chung cư rồi giao bán theo căn,…
– Chuyển nhượng bán và chuyển nhượng BĐS
– Mua bất động sản, cho thuê lại, cho thuê mua hoặc cho thuê bất động sản
– Xây dựng BĐS đầu tư, ví dụ: Đầu tư góp vốn,…
– Thực hiện loại hình dịch vụ môi giới bất động sản hưởng hoa hồng
– Các dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi nhuận.
– Dịch vụ sàn giao dịch sàn BĐS.
3. Quy trình hạch toán kế toán các nghiệp vụ thường xuyên phát sinh trong công ty bất động sản
Để có thể dễ hình dung ra các bước làm kế toán tại các công ty bất động sản, hãy cùng theo dõi sườn hạch toán dưới đây:
3.1 Đối với các hoạt động môi giới bất động sản hưởng hoa hồng
– Hoạt động môi giới BĐS là một hoạt động trung gian giữa bên mua và bên bán BĐS và nhận tiền hoa hồng từ cả hai bên.
– Quy trình hạch toán kế toán BĐS cho hoạt động này bao gồm các bước như sau:
– Ghi nhận các doanh thu hoa hồng khi có chuyển nhượng thành công giữa bên mua và bên bán
– Ghi nhận các chi phí liên quan như chi phí đi lại, chi phí quảng cáo, chi phí điện thoại, chi phí nhân viên, chi phí văn phòng,…
– Tính thuế TNCN và thuế GTGT theo đúng quy định của nhà nước
– Lập đầy đủ các chứng từ liên quan như phiếu thu, phiếu chi, hóa đơn GTGT,…
3.2 Đối với hoạt động xây dựng bất động sản rồi giao bán
Với hoạt động BĐS xây dựng rồi bán là một hoạt động mua quyền sở hữu hoặc sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xây dựng các công trình trên đó rồi bán cho khách hàng. Quy trình hạch toán của kế toán BĐS đối với hoạt động này gồm các bước sau:
3.3 Đối với hình thức hoạt động mua, bán lại bất động sản
Đối với hoạt động mua và bán lại các bất động sản là một hoạt động mua các loại tài sản có gắn liền với quyền sử dụng đất có sẵn trong công trình xây dựng rồi mang bán lại cho khách hàng. Quy trình hạch toán của một kế toán bất động sản cho hoạt động mua, bán lại bất động sản gồm:
– Ghi nhận các chi phí khi mua các tài sản có gắn liền với quyền sử dụng đất đã sẵn có trong công trình xây dựng
– Ghi nhận đầy đủ các doanh thu từ việc bán thành công các tài sản khi có sự chuyển nhượng hoàn tất
– Ghi nhận chi phí có liên quan như chi phí tư vấn, chi phí quảng cáo, chi phí nhân viên, điện thoại, chi phí văn phòng…
– Tính thuế TNCN và GTGT đúng theo quy định nhà nước
– Lập đầy đủ các chứng từ có liên quan như các hợp đồng mua bán bất động sản, các loại biên lai thu chi và hóa đơn GTGT…
4. Cách hạch toán kế toán công ty bất động sản
(1) Đối với hoạt động mua và bán lại bất động sản
BĐS được coi như là hàng hóa , tuy nhiên lại có cách theo dõi riêng chi tiết vì thông thường khi nhà cung cấp xuất hóa đơn cho công ty bên bạn lại chia theo từng lần phát sinh.
Khi mua BĐS:
Nợ TK 1561
Nợ TK 133
Có TK 331
Khi bán BĐS:
+ Doanh thu
Nợ TK 131
Có TK 5111
Có TK 3331
+ Giá vốn
Nợ TK 632
Có TK 156
(2) Đối với các dự án đầu tư địa ốc, khi có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (2411)
Có TK 228 – Đầu tư dài hạn
(3) Mua nhà xưởng, quyền sử dụng đất, đền bù giải tỏa để được quyền sử dụng đất, chi phí lập dự án khả thi
Nợ TK 228 – Đầu tư dài hạn
Có TK 331 – Phải trả người bán
Có TK 111, 112,…
(4) Đối với bất động sản xây dựng rồi bán
Chi phí hình thành lên giá vốn gồm: chi phí xây dựng như NVl, nhân công,… Tập hợp giá thành công trình sau đó nhập kho thành phẩm rồi bán- tính giá vốn khi xuất bán.
Ví dụ: Công ty A xây dưng chung cư 20 tầng. Mỗi tầng có 10 căn, tổng là 200 căn. Khi xây dựng BĐS này hoàn thành. Bạn sẽ tính được giá vốn của 1 căn là bao nhiêu. Khi xuất bán ghi nhận doanh thu như là các sản phẩm của bên bạn.
Xác định doanh thu
Nợ TK 131
Có TK 5112: Vì đây là doanh thu từ xây dựng lên sản phẩm hình thành
Có Tk 3331
Hình thành giá vốn bao gồm các chi phí gồm:
+ Nguyên vật liệu xây dựng lên TSCĐ gồm
Nợ TK 154
Có TK 152 – Xi măng, cát , đá….
+ Nhân công để hình thành lên TSCĐ
Nợ TK 154
Có TK 334
+ Các chi phí khác liên quan khác.
Nợ TK 154
(5) Đối với dịch vụ môi giới bất động sản hưởng hoa hồng
Hạch toán doanh thu chi tiết:
Nợ TK 131
Có TK 51131
Có Tk 3331
Chi phí bao gồm:
+ Chi phí Tiền lương nhân viên
Nợ TK 154
Có TK 334
+ Chi phí, tiền đi lại, các chi phí liên quan
Nợ TK 154
Nợ TK 133
Có TK 111,331
+ Xác định giá vốn dịch vụ
Nợ TK 632/ có TK 154.
Có TK 111
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 331 – Phải trả người bán
(7) Đối với công trình, hạng mục công trình của dự án địa ốc tổ chức đấu thầu (giao thầu), căn cứ vào quyết toán công trình, biên bản nghiệm thu khối lượng, chất lượng công trình, đơn giá trúng thầu,hóa đơn khối lượng hoàn thành, ghi :
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 331 – Phải trả cho người bán
(8) Đối với các công trình, hạng mục công trình được phép tự thi công
– Căn cứ vào kết quả bảng phân bổ vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, chi phí sản xuất chung cho từng công trình, hạng mục công trình, ghi :
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.
Có TK 621 – Chi phí nguyên vật liệu, vật liệu trực tiếp.
Có TK 622 – Chi phí nhân công trực tiếp.
Có TK 623 – Chi phí sử dụng máy thi công.
Có TK 627 – Chi phí sản xuất chung.
– Cuối kỳ hạch toán, căn cứ vào giá thành sản xuất xây lắp hoàn thành thực tế, biên bản nghiệm thu khối lượng xây lắp, quyết toán từng phần các công trình, hạng mục công trình, ghi :
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.
XEM THÊM:
(9) Đối với Chi tiền đền bù, chi phí khởi công, chi phí tổ chức công tác đền bù, di dời để giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất …, ghi :
(khi đã có quyết định đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền)
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 111,112,331,311,341……..
(Nếu dự án chưa được phê duyệt, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất –> 14TK 228)
(10) Đối với phân bổ chi phí Ban quản lý dự án, ghi:
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 642 – Chi phí quản lý doanh nghiệp.
– Khi phát sinh chi phí bảo lãnh, lãi vay phải trả trong thời gian thực hiện dự án đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (338 8)
(11) Đối với căn cứ vào biên bản bàn giao, quyết toán công trình hạng mục công trình, ghi:
Nợ TK 228 – Đầu tư dài hạn khác
Có TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
(12) Đối với tiêu thụ sản phẩm địa ốc ghi :
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 228 – Đầu tư dài hạn khác
(13) Ngoài bút toán (12), đối với các dự án đầu tư địa ốc khi tiêu thụ ta phải trích trước tiền sử dụng đất, giá trị xây lắp công trình công như :
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 335 – Chi phí phải trả
(14) Đối với kết chuyển giá vốn sản phẩm địa ốc (nền, nhà), ghi:
Nợ TK 911 – Xác định kết quả kinh doanh
Có TK 632 – Giá vốn hàng bán
(15) Đối với cuối kỳ kết chuyển chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, ghi :
Nợ TK 911 – Xác định kết quả kinh doanh
Có TK 641 – Chi phí bán hàng
Có TK 642 – Chi phí quản lý doanh nghiệp
(16) Đối với cuối kỳ kết chuyển doanh thu thuần sang tài khoản xác định kết quả kinh doanh, ghi :
Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Có TK 911 – Xác định kết quả kinh doanh
(17) Đối với Doanh thu của sản phẩm địa ốc đã được xác định là tiêu thụ trong kỳ kế toán, ghi :
Nợ TK 111 – Tiền mặt
Nợ TK 112 – Tiền gởi ngân hàng
Nợ TK 131 – Phải thu khách hàng
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Có 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331)
Hạch toán kế toán trong lĩnh vực…
(18) Đối với sản phẩm địa ốc đã được tiêu thụ thuộc dự án đầu tư địa ốc, căn cứ vào chi phí thực tế phát sinh, quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, bảng phân bổ chi phí, kết toán chi phí trích trước (tiền sử dụng đất, quyết toán xây lắp công trình, hạng mục công trình công cộng..):
Nợ TK 335 – Chi phí phải trả
Có TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (2411)
– Đối sản phẩm địa ốc chưa tiêu thụ thuộc dự án địa ốc, căn cứ vào chi phí thực tế phát sinh, quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, bảng phân bổ chi phí, kết chuyển vào giá trị địa ốc :
Nợ TK 228 – Đầu tư dài hạn khác
Có TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (2411)
– Chi phí đầu tư xây dựng không được phê duyệt khi quyết toán vốn đầu tư, phải thu hồi :
Nợ TK 138 – Phải thu khác
Có TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (2411)
(19) Khi quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, cuối kỳ xử lý chênh lệch giữa số trích trước và số thực tế phát sinh được quyết toán , kết chuyển vào
TK 711 (Thu nhập hoạt động khác)
Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào về nghiệp vụ kế toán công ty bất động sản cần tháo gỡ MỜI BẠN THAM GIA ĐẶT CÂU HỎI để giải đáp NGAY LẬP TỨC bởi đội ngũ kế toán trưởng tại Group CỘNG ĐỒNG LÀM KẾ TOÁN: https://www.facebook.com/groups/congdonglamketoan
Quy trình hạch toán cho các công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản trên thực tế có thể sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề và đều không giống nhau tại các đơn vị. Trên đây là những nghiệp vụ trong hạch toán bất động sản thường gặp bổ biến nhất, hy vọng các nội dung trên sẽ mang lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích.